Que América Latina y el Caribe necesita aumentar el número y la calidad de viviendas sociales adecuadas es un tema muy recurrente en nuestros artículos. Sin embargo, muchas veces no se aborda tan a menudo la importancia de contar con los recursos necesarios para hacerlo posible. En otras palabras, ¿sería posible aumentar el acceso al financiamiento para la construcción y compra de vivienda de interés social en ALC?

En este artículo explicaremos cómo se puede llevar a cabo y, además, mostraremos algunas herramientas de financiamiento de vivienda menos tradicionales que están siendo implementadas en la región con el apoyo del Grupo BID.  Esperamos que este blog post sirva para informar sobre formas alternativas para facilitar el acceso al financiamiento, tanto para compradores como para desarrolladores de viviendas.

La construcción de viviendas en América Latina y el Caribe

El sector de la construcción es crucial en la economía de América Latina y el Caribe (ALC), ya que representa el 13.1% del PIB regional. De él, la construcción residencial supone el 45% y, dentro de este rubro, las viviendas de interés social (VIS) son un componente importante del mismo. Por ejemplo:

• En Colombia, el 62% de los proyectos de vivienda iniciados en el primer semestre del 2023 son VIS.
• En Perú, cerca del 34% de las unidades de vivienda financiadas por el Fondo Mivivienda son consideradas VIS.
• En Ecuador, el programa “Soluciones de Vivienda para Hogares Pobres y Vulnerables” implementado por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), con financiamiento del BID, ha entregado aproximadamente 2.219 subsidios, para facilitar la compra de unidades VIS a nivel nacional.

A pesar de la importancia económica de la construcción, especialmente en el ámbito de la VIS, este sector ha experimentado fluctuaciones significativas. En 2023, la construcción está decreciendo en Colombia, Perú y Ecuador debido, entre otros motivos, a los altos costos de los insumos y al aumento significativo de las tasas de interés. Esto ha afectado al financiamiento y la construcción de vivienda nueva en el sector. Los datos son relevantes, ya que es necesario que el sector de la construcción, especialmente en vivienda, mantenga un crecimiento constante para reducir el déficit total habitacional, estimado en más de 43 millones de viviendas.

El rol del sector público en la construcción de vivienda

A través de políticas públicas, los gobiernos han promovido el crecimiento de la oferta y demanda de VIS, así como de la construcción sostenible. Compartimos algunos ejemplos:

• En Colombia, el Programa “Mi Casa Ya” ha sido fundamental, al otorgar subsidios directos a los compradores y al planear la concesión de aproximadamente 750.000 subsidios para el periodo 2023-2027. También se enfoca en promover la construcción sostenible, con más de 250 proyectos de vivienda certificados en sostenibilidad, con lo que se espera un crecimiento del 17,7% en 2023, superando el crecimiento de todo el sector.
• En Perú, se promueve la construcción sostenible a través del Código Técnico de Construcción Sostenible y el Bono Verde, lo que impulsa el crédito hipotecario verde y el financiamiento de viviendas sostenibles. Desde 2015 se han financiado 49.000 viviendas y se espera un crecimiento anual del 17% en los próximos años.
• En Ecuador, el programa de crédito con tasa subsidiada (5% tasa de interés, 25 años de plazo y 5% de entrada) para la vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés público (VIP), que tiene como fin dinamizar el mercado e incrementar el acceso de financiamiento a vivienda social. En 2022, la colocación del crédito VIS y VIP alcanzó US$150 millones, de los que más del 70% financió el sector financiero privado.

Financiamiento de vivienda en la región

El nivel de penetración del financiamiento de vivienda en la región, medido por el coeficiente de deuda hipotecaria pendiente con relación con el PIB, es aún bajo. Existen una serie de restricciones al financiamiento de la vivienda en ALC, los cuales tienen un carácter multidimensional que implica aspectos que demandan soluciones, tanto en el ámbito público como privado.

Los déficits de vivienda no sólo se deben a problemas en la demanda del mercado. Hay que atribuirlos también a limitaciones en el financiamiento de la oferta de vivienda, especialmente para los desarrolladores pequeños y medianos, que tienen pocas opciones de financiamiento y suelen depender de recursos propios. Este blog se enfoca en herramientas de financiamiento menos convencionales, con el objetivo de facilitar el acceso al financiamiento, tanto para compradores como para desarrolladores de vivienda.

Herramientas de financiamiento no convencionales

Para reducir la brecha habitacional en la región es prioritario mejorar el acceso a VIS asequible. Para lograrlo se pueden utilizar instrumentos financieros innovadores que proporcionen financiamiento, tanto a promotores de proyectos de VIS como a los beneficiarios finales. A continuación, algunos ejemplos de mecanismos financieros para ampliar el acceso a la financiación:

1) Asociaciones público-privadas (APP):

Las APPs ofrecen un modelo de financiación sostenible para proyectos VIS, aprovechando las fortalezas del sector público y privado, donde el gobierno proporciona tierras y políticas favorables y los privados aportan capital y experiencia.

2) Titulización hipotecaria y bonos temáticos:

Estos instrumentos pueden aumentar la liquidez, reducir el riesgo, disminuir las tasas de interés y ampliar el acceso al capital para proyectos de vivienda VIS.

TITULACIÓN HIPOTECARIA:

Es el proceso por el que las hipotecas se agrupan y se venden a inversores como valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés), inyectando liquidez en el mercado de vivienda ya que permite a los prestamistas vender sus préstamos hipotecarios y utilizar dichos recursos para otorgar nuevos préstamos, beneficiando a un mayor número de personas que buscan adquirir una vivienda. Por ejemplo, en Ecuador, BID INVEST proporcionó financiamiento por US$15 millones a CTH para aumentar el número de titularizaciones hipotecarias en el mercado local de capitales y mejorar la disponibilidad de financiamiento hipotecario para familias de bajos y medianos ingresos.

BONOS TEMÁTICOS (bonos verdes, sociales y/o sostenibles):

Son títulos de deuda emitidos por entidades públicas o privadas que financian proyectos con impacto social y ambiental positivo (como proyectos VIS sostenibles), requieren transparencia en el uso de los fondos y el impacto generado, lo que crea confianza en los inversores. Ofrecen incentivos a los emisores basados en el cumplimiento de indicadores clave (KPI), que pueden resultar en una reducción de las tasas de interés a los desarrolladores y beneficiarios finales de VIS. Asimismo, fomentan la innovación en VIS al incentivar a los desarrolladores y organizaciones a explorar nuevos enfoques y tecnologías para cumplir con los criterios de sostenibilidad, lo que lleva a soluciones de vivienda más eficientes desde el punto de vista energético, amigables con el medio ambiente y socialmente inclusivas.

Estos son algunos ejemplos de bonos temáticos ofrecidos por el Grupo BID:

• BID INVEST estructuró y suscribió el primer bono VIS en Perú por un monto equivalente a US$35 millones en nuevos soles  y con un plazo a 10 años. Emitido por Los Portales, empresa líder en vivienda y construcción, el objetivo es desarrollar proyectos de rehabilitación urbana y vivienda social, lo que beneficia a más de 6.800 familias cada año.
• BID INVEST apoyó también a Home Mortgage Bank (HMB) y RBC Caribbean en la suscripción del primer bono social en Trinidad y Tobago y el Caribe por TTD 300 millones a 5 años para financiar la compra de hipotecas en el mercado secundario. Todas las hipotecas compradas deben estar vinculadas a programas de subsidio de tasas de interés del Gobierno de Trinidad y Tobago y beneficiar a familias de bajos y medianos ingresos.
• Adicionalmente, BID INVEST estructuró el primer bono social de género del mundo con incentivos vinculados a objetivos, emitido por Davivienda por US$100 millones. Esta fue la primera emisión de un bono relacionado con el género en el mundo, con incentivos basados en el logro de resultados, e incluyó un componente para que mujeres que son cabezas de familias puedan adquirir VIS en Colombia.

3. Fondos de inversión:

Los fondos de capital privado están ganando relevancia como fuente alternativa de financiamiento a mediano y largo plazo para desarrolladores de vivienda en ALC. Dichos fondos, muchos de los cuales tienen un enfoque de inversión regional, proveen un porcentaje relevante del capital (equity) necesario para llevar adelante proyectos de vivienda, convirtiéndose en socios ideales para desarrolladores pequeños y medianos, que de otra forma tendrían que recurrir principalmente a recursos propios para financiar el capital de sus proyectos.

Adicionalmente, debido a la experiencia, muchas veces internacional, de los equipos que gestionan dichos fondos de inversión, los desarrolladores locales podrían beneficiarse al recibir información sobre mejores prácticas y técnicas innovadoras de construcción implementadas exitosamente en  otros países y regiones, lo que podría colaborar con el desarrollo eficiente de proyectos de VIS y sostenible en la región.

Para mayor información sobre otros ejemplos de estructuras financieras innovadoras que podrían utilizarse para reducir el déficit de vivienda, sugerimos que leas el blog ¿puede la innovación financiera reducir el déficit de vivienda?

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* Los autores agradecen el trabajo de revisión y edición de Paloma Silva, Jorge Guerrero y Juan José Cervantes.

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