Este artículo está también disponible en / This post is also available in:
Inglés

Uno de los principales retos que enfrentan nuestras ciudades es el conseguir los recursos financieros suficientes para poder prestar sus servicios públicos de forma adecuada.  Durante los últimos meses hemos ido compartiendo varias alternativas, como el fortalecimiento de la capacidad fiscal, la diversificación de las fuentes de financiamiento, la atracción de inversiones del sector privado o la mejora de la planificación y ejecución de proyectos para fomentar el desarrollo urbano sostenible.

En este artículo queremos seguir ofreciendo alternativas de financiamiento a las ciudades de América Latina y Caribe (ALC). Por ello, explicaremos por qué los fondos inmobiliarios, pese a ser un instrumento que se ha utilizado escasamente en los proyectos de desarrollo urbano de ALC,  poseen un potencial significativo para contribuir a la renovación de las infraestructuras de nuestras ciudades.

¿Qué es un fondo inmobiliario de capital?

En esencia, un fondo de inversión inmobiliaria es un tipo de inversión que agrupa el capital de diversos inversores (públicos y privados) para adquirir o desarrollar propiedades inmobiliarias (e.g., residenciales, comerciales, industriales o de uso mixto).

El fondo se compone de activos inmobiliarios (edificios) que generan flujos de efectivo regulares, que se derivan de la renta de las propiedades o la venta de los activos.

¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios de capital?

Los fondos inmobiliarios funcionan de manera similar a los fondos de inversión tradicionales. Primero, se establecen las condiciones de funcionamiento del fondo (e.g., tiempo de duración, nivel de riesgo, condiciones de entrada y salida, garantías y limites, entre otros). De manera simplificada, una vez que las reglas han sido definidas, el administrador del fondo asume la responsabilidad de seleccionar y supervisar los activos inmobiliarios que integran el fondo, aunque en ocasiones puede delegar ciertas funciones operativas a expertos o equipos especializados. Los inversores adquieren acciones del fondo, con lo cual reciben una parte proporcional de los ingresos generados por él, así como la apreciación del valor de la propiedad. Los ingresos generados por los activos se distribuyen periódicamente entre los inversionistas en forma de dividendos.

Tipos de fondos inmobiliarios de capital

Existen diferentes tipos de fondos inmobiliarios, cada uno con sus propias características y estrategias de inversión. Entre los más comunes están:

• Fondos de Inversión Inmobiliaria Abiertos (FIBRAs, o REITs, por sus siglas inglés): estos fondos cotizan en bolsa y los inversores pueden comprar y vender sus acciones a través del mercado bursátil de manera similar a como se negocian las acciones de las empresas. En algunos países, los FIBRAs están obligados por ley a distribuir la mayoría de sus ingresos a los inversores, lo que puede hacerlos atractivos para aquellos que buscan ingresos regulares.

• Fondos de Inversión Inmobiliaria Cerrados: a diferencia de los FIBRAs, estos fondos no están cotizados en bolsa y tienen un número limitado de acciones disponibles. Normalmente son accesibles solo para inversores acreditados o institucionales y tienen un periodo de inversión fijo durante el cual los inversores no pueden vender sus acciones.

• Fondos de Desarrollo Inmobiliario: estos fondos invierten en proyectos de desarrollo inmobiliario, como la construcción de edificios residenciales, comerciales o industriales. Por lo general, tienen un horizonte de inversión a largo plazo y pueden ofrecer rendimientos potencialmente más altos, pero también implican un mayor riesgo.

• Fondos de Capital Privado Inmobiliario: estos fondos suelen estar gestionados por firmas de capital privado y se centran en inversiones en propiedades de mayor valor o en proyectos de desarrollo complejos.

• Fondos de Bienes Raíces Comerciales o Residenciales: algunos fondos se especializan en ciertos tipos de propiedades, como comerciales (e.g., oficinas, locales comerciales.) o residenciales (e.g., viviendas, apartamentos). Los inversores pueden elegir estos fondos en función de su conocimiento del mercado y sus expectativas de rendimiento.

Ejemplos recientes de fondos inmobiliarios promovidos por entidades públicas  

En 2019, el Gobierno del estado de São Paulo, en Brasil, constituyó su primer fondo de inversión inmobiliaria (FII) con una cartera valorada en BRL 1.000 millones (US$256.343.000 al 15 de diciembre 2022). En total, el FII presentó una cartera de 264 inmuebles, con más de cinco mil unidades presente en todas las regiones de São Paulo. La cartera del fondo se estimaba en R$ 1 mil millones y la empresa responsable por la gestión recibiría el 0,2% de cada propiedad vendida, que podría llegar a R$ 1,94 millones si se vendían todas. Además, se estableció que la empresa recibirá una remuneración media de R$ 80.000 mensuales por la gestión de la cartera.

En 2018, el Gobierno de Amman, en Jordania, creó la empresa pública “Amman Vision Investment & Development (AVID)”. AVID, propiedad total de la municipalidad de Amman, se dedica a la inversión y al desarrollo de bienes inmuebles municipales, actuando como el desarrollador principal. Su enfoque se orienta a la creación de diversas oportunidades de inversión para inversores globales y regionales interesados en participar en el crecimiento económico de Jordania. AVID proporciona a sus socios de inversión acceso a una serie de oportunidades que pueden estar impulsadas por las demandas del mercado, por los propios inversores, o por la municipalidad de Amman. Estas oportunidades satisfacen tanto las necesidades del mercado como las de la comunidad. Para cumplir con sus objetivos, AVID propone varios esquemas de asociación: desde arrendamientos directos hasta la participación en ingresos y beneficios, o la inversión en capital para terrenos. De esta forma, AVID genera retornos atractivos mediante inversiones sostenibles a largo plazo.

¿Por qué los fondos inmobiliarios pueden considerarse como parte de las herramientas financieras para promover la renovación urbana?

Sabemos que los gobiernos enfrentan una seria de desafíos significativos para financiar la infraestructura urbana. Estos desafíos incluyen el elevado costo de los bienes inmuebles, el acceso limitado a financiamiento y la reticencia del sector privado a invertir en proyectos de regeneración.

A menudo, los activos públicos, como terrenos y propiedades, están subutilizados o subvaluados, lo que significa que no se están aprovechando al máximo para generar beneficios económicos o sociales. Sin embargo, estos activos pueden ofrecer una gran oportunidad para los gobiernos que buscan generar ingresos adicionales o fomentar el desarrollo económico. A través de la monetización de estos activos, como por ejemplo la venta o el arrendamiento a inversores privados, los gobiernos pueden liberar su valor oculto. Esto no solo puede proporcionar una fuente de ingresos muy necesaria, sino que también puede impulsar la inversión, la creación de empleo y el crecimiento económico en áreas que de otro modo podrían permanecer inactivas o subdesarrolladas. Por ejemplo, en Estados Unidos, las propiedades son evaluadas en promedio con un valor un 33% menor que su valor de mercado.

¿Cuáles son los beneficios de los fondos inmobiliarios frente a otro tipo de financiamiento?

Los fondos inmobiliarios pueden desempeñar un papel fundamental en la monetización de los activos públicos infrautilizados o infravalorados. Al reunir capital de una variedad de inversores, estos fondos pueden adquirir, desarrollar y gestionar estos activos de manera eficiente y profesional. A través de una gestión experta, pueden maximizar el valor de estos activos, transformándolos en proyectos rentables que generen un flujo constante de ingresos a través del alquiler o la venta, así como producir un impacto económico local y contribuir a la regeneración urbana.

Además, estos fondos pueden atraer inversiones del sector privado a proyectos de infraestructura pública, lo que ayuda a compartir los riesgos y reduce la carga financiera sobre los gobiernos. De esta manera, los fondos inmobiliarios no solo ayudan a monetizar los activos públicos, sino que también contribuyen al desarrollo económico y a la revitalización urbana.

¿Crees que tu ciudad está preparada para financiarse mediante fondos inmobiliarios? En la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID estaremos encantados de apoyarte con asistencia técnica para hacerlo posible. No dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Contenido relacionado: