Primeros pasos para la aplicación de los instrumentos de gestión del suelo en Perú

El desarrollo sostenible de las ciudades de América Latina y el Caribe (ALC) pasa por el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). ¿Todavía no sabes lo que es el DOT? No te preocupes, en este blog te lo explicaremos, y, además, mostraremos cómo en Perú, con apoyo del BID, se están dando los primeros pasos para comenzar a ponerlo en práctica. ¡Sigue leyendo y conoce todos los detalles!   

¿Qué es el DOT y por qué es necesario llevar a cabo reajustes de terrenos?

Los proyectos de DOT son aquellos que integran la planificación urbana y la movilidad para promover barrios compactos en torno al transporte público masivo. Son proyectos que construyen espacios públicos de calidad, con áreas saludables y atractivas para habitar, trabajar y realizar otras actividades.

Para poner en práctica el DOT en áreas urbanas ya construidas, es común que se necesite llevar a cabo un reajuste de terrenos en esa parte de la ciudad. El reajuste de terrenos, también conocido como reparcelación y reajuste de suelo, se refiere a procesos de integración inmobiliaria, donde los propietarios aportan sus terrenos para dar paso a nuevos proyectos que implican la reconfiguración de un área urbana.

¿Qué implica el reajuste de suelos en el contexto peruano?

En junio del 2021 se aprobó la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS) que define instrumentos para el reajuste predial, la regulación y el financiamiento urbano. De esta manera, el país se alinea con los objetivos de la nueva agenda urbana que promueve “compartir de manera inclusiva el valor generado por el desarrollo urbano sostenible”.

Ante un modelo de ocupación extensivo del suelo, el cual prima en todas las ciudades peruanas, el acceso a buenas ubicaciones para la realización de proyectos de vivienda social o el desarrollo de equipamientos y espacio público, se torna más costoso y complejo. La Ley DUS propone el reajuste de suelos, con el que se puede promover mayores alturas o aprovechamiento del suelo (“beneficios”), y una parte de la rentabilidad de estas operaciones inmobiliarias pueda ser captada por el sector público para financiar parte de los requerimientos de servicios, espacios públicos y equipamientos de la operación urbana (“cargas”).

¿Cómo se aplicará el reajuste de terrenos en Perú?

El proyecto “Ciudades Sostenibles” para el Área Metropolitana de Lima y Callao que ejecuta el Ministerio del Ambiente, con financiamiento del Fondo para el Medio Ambiente Mundial (GEF,) y el apoyo institucional del BID como agencia implementadora, y de WWF como agencia ejecutora, propone la regeneración del entorno de la estación Naranjal del sistema Bus Rapid Transit (‘Metropolitano’) del norte de Lima. Esta área de regeneración contiene amplias zonas de uso industrial y se ubica entre la futura estación de la Línea 3 del Metro y la próxima estación del teleférico.

Siguiendo principios del enfoque de DOT, se busca concentrar la inversión en áreas con mayor aprovechamiento y potencial para la densificación como esta, con el fin de generar espacios urbanos de alta calidad, con una adecuada mezcla de usos y pensados desde el peatón. Esta transformación implica la reestructuración total del tejido urbano existente y de la estructura de la propiedad, cambios de zonificación y la creación de nuevas vialidades, espacios públicos y equipamientos. Para esto se necesita de la aprobación de instrumentos normativos de planificación específicos que determinarán usos y parámetros, y la definición de las Unidades de Gestión Urbanística (UGU) que establecerán las cargas y beneficios entre los propietarios.

Imagen izquierda: Estado actual de la zona | Imagen derecha: Modelación urbano arquitectónica del desarrollo del área de intervención.

¿Cuáles son los pasos fundamentales para lograr el proceso?

Para el caso de Lima, se ha elaborado la propuesta y reglamentación del Plan Específico para el área de regeneración urbana que delimita 22 UGUs y deberá ser aprobada en el Concejo Municipal de la Municipalidad Metropolitana de Lima. Estas unidades se han formulado de manera que puedan ejecutarse de manera independiente, donde la firma consultora que realizó la propuesta (IDOM) se aseguró de equilibrar la rentabilidad de cada unidad. Al mismo tiempo, se intentó aprovechar la estructura predial existente para facilitar la ejecución y el rol que jugarán los propietarios.

Delimitación de las unidades de gestión urbanística (UGU) sobre la estructura predial existente

El Reajuste de Suelo dará pie a un proceso de reurbanización de los terrenos mediante una habilitación urbana que defina los futuros lotes y establezca los costos de la urbanización (nuevas vías, servicios urbanos, áreas verdes, etc.) para que los nuevos lotes puedan ser edificados. Asimismo, se determinan los beneficios correspondientes a los propietarios, que se obtienen del valor de los nuevos usos inmobiliarios a implantar (viviendas, áreas comerciales, etc.), el cual debe ser superior a las cargas (costos de reurbanización, costos de promoción inmobiliaria y costos de construcción de los nuevos usos)

Como la mayoría de los municipios no cuenta con instrumentos para realizar una tasación efectiva, se ha propuesto usar el Valor Residual del Suelo a partir de valores comerciales de un estudio de mercado que será fundamental para que las municipalidades capten adecuadamente la plusvalía generada.  La ley DUS establece que tienen derecho a recibir entre un 30 a 50% de lo generado, lo que puede ser percibido en dinero o en lotes. La cesión de lotes representa una oportunidad para que entre un Operador Público del Suelo municipal (figura dispuesta en la Ley DUS pero aún inexistente en Perú) de manera que disponga de este suelo para la producción de vivienda de interés social.

Como parte del Proyecto de Reajuste de Suelo se han dispuesto mecanismos para la creación de un Fideicomiso de Desarrollo Urbano, donde se esperaría que el Operador Público del Suelo municipal pueda realizar la compra de los predios cuyos propietarios no quieren ser parte de la operación inmobiliaria.

Dado que en Perú la función urbanística no se considera como de utilidad pública (y, por tanto, no permite acudir a procesos expropiatorios), será fundamental el rol de los municipios como promotores del desarrollo urbano para convencer a los propietarios del beneficio que les supone la explotación de su propiedad.

¿Cuáles son las lecciones que nos deja esta experiencia para impulsar proyectos de regeneración urbana y de DOT en la región?

1. Es fundamental comprender las dinámicas del mercado inmobiliario y contar con la participación del sector privado.
2. El Operador Público del Suelo es una figura importante para garantizar la estabilidad del desarrollo del proyecto, adquirir suelo y que se cumplan las funciones sociales detrás de las operaciones inmobiliarias.
3. Los procesos de transformación de los usos, la estructura de la propiedad y las demandas sociales son procesos complejos y de muy largo plazo, que requieren de una gobernanza sostenida en el tiempo, de una participación activa de la comunidad para garantizar la validación social y de un acompañamiento constante de las autoridades.
4. El desarrollo de un sector “piloto” (urbanismo táctico o una primera obra de mejora de la movilidad) es importante para detonar el interés en propietarios y promotores.

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