En la planificación urbana, el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) es un tipo de desarrollo urbano que maximiza la cantidad de espacio residencial, comercial y de ocio a poca distancia del transporte público. Al hacerlo, el DOT promueve el uso del transporte público y desincentiva el uso de automóviles privados, promoviendo el crecimiento urbano sostenible.

¿Cómo distinguir un DOT? Puede reconocerse porque, en ocasiones, suele incluir, por ejemplo, una parada de transporte público (como una estación de tren, autobús, o metro) rodeada por un área de uso mixto de alta densidad, con áreas de baja densidad que se extienden desde este centro.

Tal y como hemos explicado en esta serie de artículos sobre DOT, aunque este tipo de planificación urbana ofrece muchos beneficios, su implementación suele tener un coste monetario elevado, siendo su financiación un desafío importante en muchas ciudades. En la División de Vivienda y Desarrollo Urbano organizamos un webinar el 30 de agosto de 2023 para informar de algunas formas exitosas para financiar un DOT. Sigue leyendo para conocer más detalles.

Alternativas para financiar el Desarrollo Orientado al Transporte

Para lograr una planificación urbana que tenga en cuenta criterios de DOT e incorpore un sistema de transporte público robusto y estable se requiere buscar alternativas para que el transporte público sea financiado más allá del costo de la tarifa de viaje. Para alcanzar la independencia financiera del transporte público es relevante explorar alternativas de fuentes de ingresos, fuentes de financiamiento y modelos de entrega innovadoras.

¿Qué alternativas de ingresos suelen estar disponibles?

• Ingresos a nivel de proyecto o de distrito: instrumentos de captura de valor, monetización de activos inmobiliarios, cargos tarifarios, concesiones comerciales, derechos de nombre, concesiones/arriendos energéticos.
• Ingresos a nivel de transferencias o subsidios: pueden sersubsidios o transferencias regionales, nacionales, filantrópicas o internacionales.

¿Qué tipo de fuentes de financiación encontramos?

• Fuentes de financiación públicas: abordan los bonos municipales, de proyecto, y de captura de valor.
• A través de banca multilateral: se materializa mediante garantías, préstamos o inversiones de capital.
• Financiación privada: la cual, incluye préstamos comerciales y capital privado.

¿Qué modelos de entrega del servicio son más comunes?

• Modelos contractuales: pueden involucrar un contrato de diseño-licitación-construcción o un contrato de solo diseño-construcción, así como asociaciones público-privadas (APP) con o sin financiación privada.
• Modelos de gobernanza: pueden involucrar agencias públicas existentes, acuerdos formales entre agencias, agencias públicas dedicadas y entidades público-privada o solamente entidades privadas.

Dentro de las alternativas expuestas hay algunos negocios no tarifarios innovadores que pueden ser explorados para permitir la independencia financiera del sistema de transporte público. Por ello, es posible innovar en:

• OPERACIONES URBANAS: puede involucrar intermediación en la gestión asociada de inmuebles o en la adquisición del suelo, implementación de ventanilla única para el desarrollo, Cobro por dotación de infraestructura pública, aprovechamiento económico del espacio público, Reurbanización o renovación anticipada de sectores, y en lo que refiere a modelos de entrega la gestión de inmuebles a terceros o de inmuebles propios.

• NEGOCIOS INMOBILIARIOS: puede involucrar el alquiler y operación de áreas comerciales, así como el cobro por conexión con la estación o de aporte en suelo y derechos fiduciarios, así como la enajenación de activos propios.

• INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN DEL SUELO: involucra la generación de Distritos de mejoramiento de negocio mediante a la operación, administración, disposición y ejecución del recurso, contemplando la captura del incremento en el valor y ocupación del suelo en las áreas de influencia de las nuevas estaciones con financiación de incremento de impuestos y desarrollo conjunto.

• TRANSPORTE SOSTENIBLE Y FINANCIAMIENTO CLIMÁTICO: contempla desarrollo de negocios en sistemas y movilidad eléctrica, así como, financiamiento climático, el uso compartido de derechos de paso en la infraestructura de transporte público (como fibra óptica, electricidad, agua), alquiler de suelos para servicios público y privados, movilidad sostenible, prestación de servicios de carga de vehículos eléctricos, entre otros.

• DATOS Y TECNOLOGÍA: contempla el uso de datos y tecnología por ejemplo en pagos digitales, Segmentación por origen y destino para publicidad, Colocación de producto inmobiliario en áreas de influencia y APP para pagos digitales, entre otros.

Ahora bien, la definición de los mecanismos adecuados de financiamiento, ingresos, financiación y entrega dependerán de la etapa del proyecto (planificación, construcción e implementación) y de las características sociales, políticas, económicas y medioambientales propias de cada localidad. Cada etapa brinda oportunidades para explorar mecanismos diversos e innovadores, siendo esencial para la implementación de estrategias innovadoras de financiamiento la promoción de una sólida gobernanza local que promueva la colaboración entre el sector público y privado

Fortaleciendo los gobiernos locales para promover el DOT

La implementación efectiva del DOT también depende del fortalecimiento de los gobiernos locales. Las alcaldías desempeñan un papel central en la planificación y ejecución de estrategias de transporte sostenible. Por ello, deben colaborar estrechamente con la comunidad y otros actores clave para asegurarse de que las decisiones se tomen con el máximo beneficio para todos los ciudadanos.  Solo con una promoción de desarrollos combinados adecuada, una captura de valor de las propiedades correcta, y asociaciones público-privadas estratégicas, se permitirá la implementación exitosa del DOT y la creación de ciudades más sostenibles y conectadas. En última instancia, será el compromiso y la acción conjunta de gobiernos, expertos y ciudadanos que hará del DOT un eje transformador de la ciudad.

Entonces, ¿qué deberían tener en cuenta los gobiernos locales para fomentar el DOT? Sería necesario el fomento y establecimiento de directrices para aseguren que los proyectos de desarrollo urbano derivados de la estrategia DOT sean implementados de manera sustentable e inclusiva

Asimismo, se debe tener en cuenta la optimización del uso del suelo. Esto se debe a que el aprovechamiento de la captura del aumento del valor del suelo asociada a la mejora en la conectividad hará posible contribuir con ingresos a la sostenibilidad y autonomía financiera del sistema de transporte. También contribuirá a la colaboración entre los sectores público y privado, la promoción del transporte público verde, la diversidad de actividades económicas y los procesos de regeneración urbana sostenible.

Financiamiento de DOT en la práctica: el caso de Bogotá y Washington, D.C.

Muchas ciudades están llevando a cabo proyectos de DOT financiada a través de mecanismos innovadores como la captura de valor del suelo y el desarrollo urbano conjunto. A continuación, explicamos dos casos que se expusieron durante el webinar:

Bogotá: Financiando el futuro con DOT

La capital de Colombia es una ciudad conurbada, densa y compacta lleva más de medio siglo haciendo esfuerzos para financiar, estructurar y construir su primera línea de metro. En el entretanto, el sistema BRT Transmilenio, un sistema flexible y de menor costo, ha dado solución a los problemas de movilidad de la ciudad. Sin embargo, hoy se requiere la construcción de un sistema de transporte más robusto para atender la movilización de los más de 10 millones de habitantes de la ciudad, siendo necesario implementar instrumentos de financiación sólidos que aseguren una operación adecuada de éste. Se han explorado dos principales vías para asegurar la independencia financiera del metro de la tarifa de viaje: (1) desarrollo inmobiliario conjunto (2) desarrollo de nuevos negocios en la nueva infraestructura de transporte edificada.

Washington, D.C.: Catalizando el cambio a través del desarrollo conjunto

La ciudad de Washington D.C. es un referente en temas de DOT. Llevó a cabo un plan estratégico a diez años para el desarrollo conjunto del Área Metropolitana de Washington. Este plan ha demostrado que el desarrollo inmobiliario puede ser el catalizador de la transformación urbana. A través del su plan estratégico a diez años, la ciudad busca acelerar la ejecución de proyectos que generen nuevos usuarios e ingresos, así como acelerar el desarrollo, priorizar inversiones, alinear intereses y atraer inversión privada. El plan contempla 55 proyectos de desarrollo inmobiliario en 30 estaciones, la introducción del  DOT aumenta el valor de la propiedad y los ingresos fiscales cerca de las estaciones de metro con DOT, los cuales son aprovechados por la autoridad para financiar el desarrollo de la infraestructura. Sin embargo, la Autoridad de Tránsito del Área Metropolitana de Washington (WMTA), no puede alcanzar este objetivo por sí solo, requiere apoyo, coinversión y una estrecha coordinación con los gobiernos locales para: apoyar un desarrollo de mayor densidad y uso mixto, garantizar la inversión en infraestructuras y maximizar el desarrollo económico.

Si este blog post te ha sabido a poco, puedes acceder a la grabación completa del webinar a continuación:

*La autora reconoce la aportación de alternativas de financiamiento no tarifario para un Desarrollo Orientado al Transporte de Ignacio Montojo, Principal en HR&A Advisors, Inc y de Simon Mesa Acosta, Profesional Especializado de la Gerencia de Desarrollo Urbano, Inmobiliario e Ingresos no Tarifarios de Metro de Bogotá S.A., Colombia.

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